Ingatlan bérbeadás adózása kapcsán ugyancsak oda kell figyelnünk a részletekre, ha nem szeretnénk megütni a bokánkat. Nem mindegy ugyanis, hogy ki adja bérbe az ingatlant, mint ahogy az sem, hogy ki veszi bérbe. Fontos ezen kívül az is, hogy milyen adózási módot választ a bérbeadó: költséghányad szerinti vagy tételes költségelszámolás szerinti adózási formát. Az alábbiakban összeszedtük a legfontosabb tudnivalókat az ingatlan bérbeadásával kapcsolatos adózásról, és annak változatairól, az elszámolható költségekről és a korlátozásokról.
Ingatlan bérbeadás adózása: kinek kell adóznia?
Amikor egy lakást vagy egy házat adunk bérbe, minden esetben az ingatlan tulajdonosának kell adózni a NAV felé. Nem mindegy azonban, hogy magánszemélyként vagy vállalkozóként adjuk bérbe az ingatlant.
Amennyiben magánszemélyként adjuk ki, magánszemélyként is fogunk adózni utána: 15% személyi jövedelemadót a bérbeadás bruttó bevételből, vagyis a bérleti díjból.
Ha pedig a vállalkozás adja ki az ingatlant, akkor a vállalkozás is fog adózni, a rá vonatkozó szabályokat figyelembe véve. A KATA-s vállalkozó viszont kivétel, ilyen formájú vállalkozóként viszont nem szabad (tilos) hosszú távon ingatlant bérbeadni.
Hogy a bruttó bérleti díjat hogyan számoljuk, azt előre, év elején el kell dönteni: vagy költséghányad szerinti ingatlan adózás, vagy tételes költségelszámolás szerinti ingatlan adózás történik.
Milyen módjai vannak az ingatlan bérbeadás adózásának?
Az adózási formát a tulajdonos választja meg, de fontos tudni, hogy a tételes költségelszámolás szerinti ingatlan adózást nem lehet menet közben, év közben megváltoztatni. A költséghányad szerinti ingatlan adózásnál ellenben van lehetőség változtatni év végén.
Az, hogy melyik adózási móddal járunk jobban, függ attól, hogy mennyi a költségünk egy évben az ingatlannal. Ha előre láthatólag 10%-nál nagyobb a ráfordítandó költség, akkor nagy valószínűség szerint jobban járunk a tételes költségelszámolás szerinti ingatlan adózással.
Hasznos még tudni, hogy a rezsi 2019 óta nem számít se költségnek, se bevételnek, és EHO-t, vagyis egészségügyi hozzájárulási adót sem kell az ingatlanból származó bevétel után fizetni.
Költséghányad szerinti ingatlan adózása
A költséghányad szerinti adózási formában a teljes bevétel 90%-a lesz az adóalap, vagyis a bruttó összeg, amelyből majd adózunk. Vagyis a teljes bérből levonunk 10%-ot, és ami marad, arra fizetünk 15%-os jövedelemadót.
Ennek a fajta adózásnak az az előnye, hogy egyszerűen kiszámolható, nem kell gyűjteni hozzá a költségszámlákat, és jó állapotú ingatlan esetén várhatóan nem is lesz sok költségráfordítás az ingatlanra.
Tételes költségelszámolás szerinti ingatlan adózása
A tételes költségelszámolás azt jelenti, hogy a bevételből (mely majd az adóalapnak számít) levonható minden olyan költség, ami az ingatlannal kapcsolatos. Az egyik legjelentősebb ezek közül az évi 2%-os értékcsökkenés beton, tégla vagy kőépület esetén.
Bármiféle szerelés, javítás, felújítás, karbantartás, amely az adott adóévben történik, ide számolható. Bútorozott lakás esetén a bútorok is, 200.000 ft-os egységáron.
Ki az ingatlan bérlője?
Ha magánszemély ad bérbe magánszemélynek, az a legegyszerűbb: mindent a bérbeadó intéz, írnak egy szerződést. A bérleti díj átvételét mindig szükséges dokumentálni: átvételi elismervénnyel készpénz esetén, utalás esetén pedig bankszámlakivonattal. Ezután jöhet a bruttó díj kiszámolása, és negyedévente az adó átutalása a NAV-nak. Az év végi adóbevallásban a jövedelmet és a befizetett adót fel kell tüntetni.
Ha azonban a bérbevevő vállalkozás, a helyzet egy kicsit bonyolultabb. Ilyenkor nem a bérbeadónak, hanem a bérbevevő vállalkozásnak kell rendszeresen (minden befizetés után) bérszámfejteni. Ezt követően szintén a bérbevevőnek kell elutalnia az adót a NAV-nak, a bérbeadó számára pedig a nettó bérleti díjat kell kifizetnie.
Számlát nem kötelező adni a bérlésről. Azonban előfordulhat, hogy a bérlő számlát kér az ingatlan bérbevevéséről. Ekkor a bérbeadónak – ha magánszemély, és nem vállalkozó – adószámot kell igényelnie a NAV-tól, majd valamilyen számlázóprogramon keresztül kell a számlát odaadni. Ez esetben nem kell bizonylatot adni a bérlőnek.
Milyen korlátozások vannak az adózás során?
Amennyiben a bérbeadó nevén marad a rezsi, úgy az is az ő bevételét képezi, hiába utalja tovább az összeget a szolgáltatók felé, az adóalapját növelni fogja. Érdemes ezért a közmű számlákat a bérlő nevére íratni. A másik megoldás ezzel kapcsolatban, hogy a bérleti díjban benne van a rezsi, akkor az költségként el lehet számolni.
A tételes költségelszámolásos adózás során legfeljebb 50% költséget lehetséges elszámolni. Korlátozás még, hogy év közben nem lehet változtatni az adózási formán, akkor sem, ha közbejön valami (bérlőváltás, stb).
Nem lehet továbbá a bérlőre áthárítani a közös költséget olyan szempontból, hogy a társasháznak megfizetett közös költség a bérbeadó számára bevételnek számít, viszont el lehet számolni költségként. Társasház, lakás esetén a biztosítás és a takarítás díja szintén bevételnek számít.
Érdemes figyelni arra, hogy ha vállalkozóként alanyi adómentesek vagyunk, és egy ingatlant magánszemélyként adunk bérbe, az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem ugyanúgy beleszámít az alanyi adómentességsségbe, vagyis a kétféle jövedelem együttesen nem haladhatja meg a 12 millió forintot. Ellenkező esetben az illető vállalkozó áfakörössé válik a következő évre.
Milyen költségeket lehet elszámolni az ingatlan bérbeadás adózása során?
Minden, a lakás karbantartásával, felújításával kapcsolatos dolgot el lehet számolni. Leginkább az olyan dolgokat, amelyek a lakásban maradnak, bútorok esetén: pl beépített szekrény, konyhabútor, nagyobb háztartási gépek, pl mosógép, mosogatógép, páraelszívó stb. Ha beázás, dugulás vagy bármilyen egyéb kár történik, annak a kijavítása. Csempézés, festés, burkolatjavítás, padlózás, valamint a fűtéssel, vízzel, villannyal kapcsolatos költségek, illetve bármi, ami az épület szerkezetéhez tartozik: nyílászárók, szigetelés stb.
Ide tartozik minden, ami az ingatlan részévé válik, és p. az épületgépészet része: kazán, radiátor, bojler stb. Mindez a lakás állapotának javulását eredményezi, tehát elszámolható.
Ha van rá lehetőség, családi adókedvezményt is lehet igényelni az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelemmel kapcsolatban: vagyis ez is csökkenti a magánszemély adóalapját.
Mit jelent az értékcsökkenés fogalma?
Az értékcsökkenés csak akkor számít, ha nem költséghányad szerint, hanem tételes elszámolással adózunk. Ekkor az éves bevételből 2%-ot el lehet számolni költségként. Az értékcsökkenés leírásának az alapja az ingatlan bevételi ára. Minden egyéb, amit ráköltünk, csökkenti az értékcsökkenést – vagyis növeli az ingatlan értékét – ennélfogva elszámolható: egyszóval csökkenti az ingatlanadót.
Az értékcsökkentést arányosítani kell időben és térben. Ez azt jelenti, hogy csak arra az időszakra számolhatunk el, amikor az ingatlan bérbe volt adva, valamint terület típusú arányosításra is szükség van. Ez utóbbi akkor számít, ha pl csak egy szoba volt kiadva az ingatlanból.